Kooperatywy.org
Model 1
Sprzedaż nieruchomości (bazujący na doświadczeniach Wrocławia przy realizacji kooperatyw na modelowym osiedlu "Nowe Żerniki)
Ten model zakłada zbycie wybranej nieruchomości komunalnej grupie kooperatywnej w formie przetargu ograniczonego. We Wrocławiu jest realizowany na niezabudowanych działkach komunalnych zlokalizowanych na osiedlu Nowe Żerniki, gdzie powstały do tej pory 3 kooperatywy składające się z 6 do 10 mieszkań, a 2 kolejne są przygotowywane4. Przy odpowiedniej modyfikacji model może być zastosowany również do działek zabudowanych lub nieruchomości przeznaczonych do remontu. Jest to najprostszy z opisywanych modeli kooperatyw. Z punktu widzenia Gminy zaangażowanie ogranicza się w zasadzie do przygotowania nieruchomości do obrotu, a następnie zorganizowania przetargu ograniczonego na zbycie nieruchomości. Podstawę prawną działania Gminy stanowi ustawa o kooperatywach. Dalszy rozwój projektu zależy tylko i wyłącznie od działań kooperantów, na nich spoczywa odpowiedzialność za powodzenie inicjatywy. Kooperanci ponoszą w pełni koszty inwestycji. Brak jest instrumentów wsparcia budownictwa mieszkaniowego w formule kooperatywnej (spółdzielczej).
1. Struktura kooperatywy
Struktura organizacyjna kooperatywy w tym modelu może być bardzo różnorodna. We Wrocławiu na osiedlu Nowe Żerniki zaproponowano dwie formy: umowę/porozumienie o współpracy między członkami kooperatywy lub spółkę cywilną.
Inne, możliwe do zastosowania formy organizacyjne to:
• spółka z.o.o,
• spółdzielnia (mieszkaniowa),
• stowarzyszenie (przyszłych mieszkańców),
• TBS.
Decyzja, jakie formy organizacyjne kooperatywy zostaną dopuszczone do udziału w przetargu na nabycie nieruchomości, należy do gminy. Istotą jest zwiększenie możliwości dostępu do nieruchomości niewielkim grupom kooperatywnym, w miejsce deweloperów lub dużych spółdzielni mieszkaniowych.
1.1 Umowa/porozumienie o współpracy między członkami kooperatywy
Niewątpliwą zaletą tej formy jest jej prostota i ściśle określony zapisami zakres obowiązków kooperantów. Wadą jest luźna struktura kooperatywy i niski status prawny umowy cywilno-prawnej. Wzór umowy kooperatywy wykorzystujący rozwiązania prawne z ustawy o kooperatywach opublikowany jest na stronach Ministerstwa Rozwoju i Technologii.
1.2 Spółka cywilna
Ta forma organizacyjna kooperatywy posiada podobne wady i zalety jak umowa/ porozumienie, które są tożsame z wadami i zaletami spółki cywilnej. Główną zaletą jest prostota konstrukcji prawnej, a główną wadą brak osobowości prawnej spółki cywilnej. Wzór umowy kooperatywy w formie spółki cywilnej wykorzystujący rozwiązania prawne z ustawy o kooperatywach opublikowany jest na stronach Ministerstwa Rozwoju i Technologii.
1.3 Spółka z o.o.
Organizacja kooperatywy w formie spółki z o.o. nie była dotychczas testowana w Polsce, natomiast popularna jest min. w Niemczech. Wady i zalety tej formy organizacji kooperantów są właściwe spółkom z o.o. Po stronie zalet można wymienić ograniczenie odpowiedzialności do wysokości wkładów pieniężnych oraz szerokie rozpowszechnienie tej formy spółki na rynku, wadami są niewątpliwie ograniczenia i wymogi formalno-prawne związane z działalnością spółki (obowiązek rejestracji w KRS, prowadzenie pełnej księgowości, skomplikowana jak na cele kooperatywy struktura zarządcza itd.)
1.4 Spółdzielnia
W istocie spółdzielnia = kooperatywa. Jednakże funkcjonujące na rynku niejednokrotnie od kilku dekad spółdzielnie mieszkaniowe są z reguły bardzo duże i posiadają rozbudowaną administrację. Jest to sprzeczne z duchem kooperatywnym, który wymaga prostych rozwiązań i opiera się na demokratycznej inicjatywie kooperantów. Mikro-spółdzielnia jako forma organizacji kooperatywy wydaje się interesująca, ponieważ jest dobrze ugruntowana w polskim porządku prawnym i daje możliwość oparcia się o znane struktury. Dopuszczając do przetargu spółdzielnie mieszkaniowe należy rozważyć, czy i w jaki sposób zabezpieczyć się przed dużymi, zasobnymi spółdzielniami realizującymi inwestycje mieszkaniowe na warunkach rynkowych. Celowe w tym kontekście wydaje się ograniczenie przetargu do mikro- -spółdzielni realizujących inwestycję mieszkaniową na cel własny spółdzielców.
1.5 Stowarzyszenie mieszkańców
Jest to model szeroko rozpowszechniony w krajach Europy zachodniej. Ponieważ celem kooperatyw nie jest osiąganie zysku, wydaje się, że jest to dobrze dopasowany do charakteru przedsięwzięcia model organizacyjny.
1.6 Towarzystwo Budownictwa Społecznego
Forma organizacji kooperatywy w formie TBS nie była dotychczas testowana w Polsce. Opisywany model zakłada założenie nowego TBS-u przez kooperantów. TBS-y, zarówno publiczne, jak i prywatne w formie spółek z o.o. funkcjonują z powodzeniem na rynku budownictwa mieszkaniowego. Wydaje się to interesująca formuła kooperatywy, ponieważ daje możliwość ubiegania się o preferencyjne finansowanie inwestycji ze środków publicznych. Pewnym zagrożeniem w przypadku dopuszczenia formuły TBS do udziału w przetargu jest możliwość nabycia gruntu przez istniejące Towarzystwa, które nie realizują w swoich działaniach idei kooperatywności.
Dopuszczalna forma organizacji kooperatywy powinna zostać przez Gminę określona w warunkach przetargowych na etapie zbywania nieruchomości. Możliwe jest jednoczesne dopuszczenie kilku form, co daje większą swobodę wyboru formuły działania potencjalnym kooperantom.
Każda z opisanych wyżej form organizacji kooperatywy posiada swoje wady i zalety, bez doświadczenia realizacyjnego trudno jest rozstrzygnąć, która z formuł lepiej sprawdzi się w praktyce. W pewnym sensie z punktu widzenia JST są one równoważne, decyzja w tym względzie powinna należeć do kooperantów. Kluczowe w aspekcie realizacji inwestycji może okazać się zapewnienie finansowania, to od warunków sektora bankowego może zależeć wybór formy organizacji kooperatyw.
Rekomendowane jest, by Gmina przygotowała wzory stosownych umów pomiędzy kooperantami, tak jak miało to miejsce przy przetargach na Nowych Żernikach. Ułatwi to zainteresowanym podjęcie decyzji co do wyboru optymalnej ich zdaniem formy, a Gminie zapewni zgodne z jej oczekiwaniami uregulowanie istotnych kwestii prawnych.
2. Pozyskanie nieruchomości
Model 1 zakłada zbycie nieruchomości w formie przetargu ograniczonego do kooperatyw, tj. grupy osób fizycznych zamierzających przeprowadzić inwestycję mieszkaniową. Uwarunkowania prawne są rozpoznane przez Gminę Wrocław na podstawie kooperatyw na Żernikach, aczkolwiek zastosowane tam rozwiązania mogą zostać zmodyfikowane, co jest szerzej opisane w innych częściach naszej strony. Zobowiązania Gminy wobec kooperantów kończą się w momencie podpisania umowy kupna – sprzedaży. Zazwyczaj w kwestii warunków zbycia nieruchomości Gmina jest ograniczona ustawą o gospodarce nieruchomościami (rynkowa wycena) i ustawą o ochronie konkurencji i konsumentów (ograniczanie możliwości udziału w przetargu), a także ustawą o dyscyplinie finansów publicznych (która uniemożliwia tworzenie zbyt preferencyjnych warunków zakupu, Gmina naraża się na zarzut niegospodarności). Skutkuje to praktycznym brakiem możliwości wsparcia finansowego kooperantów (np. w postaci ulgi, bonifikaty, sprzedaży ratalnej itp.). W praktyce Gmina ma ograniczone możliwości monitorowania rezultatów inwestycji i wyłączenia jej z działań spekulacyjnych. Precyzyjne wytyczne co do możliwości wsparcia kooperatyw przez Gminy zawiera także uchwalona w 2022 ustawa o kooperatywach. Umowa sprzedaży na jej podstawie jest warunkowa, jest też obarczona klauzulami przestrzegania celów projektu, związanymi z ideą kooperatywności, w zamian Gmina uzyskuje możliwość preferencyjnego ukształtowania warunków finansowych by wesprzeć kooperantów.
3.Projektowanie
Z istoty kooperatywy wynika, że to kooperanci mają decydujący głos w sprawie przyszłego kształtu budynku, tak więc to do nich należy zorganizowanie i przeprowadzenie procesu projektowego i inwestycyjnego. Jest to zgodne z ideą kooperatywności, umożliwia indywidualne sprofilowanie budynku pod konkretne potrzeby danej kooperatywy. W tym modelu Gmina nie ma żadnych narzędzi i możliwości, by wpływać na dalsze losy projektu po zbyciu nieruchomości. W ramach działań promocyjnych i przygotowawczych na osiedlu Nowe Żerniki powstały pewne przykładowe propozycje i koncepcje architektoniczne, które jednak nie zostały wykorzystane przez docelowych właścicieli działek.
4.Finansowanie
Możliwości pozyskania finansowania inwestycji są kluczowym aspektem warunkującym powodzenie kooperatywy. Możliwości wybudowania bądź kompleksowego remontu budynku bez kredytu posiada bardzo niewielka część społeczeństwa. Niestety bez kontaktu kooperantów z sektorem bankowym nie jest możliwe udzielenie jednoznacznych rekomendacji w tym zakresie.
Wyróżnić można trzy podstawowe źródła finansowania:
• Środki własne kooperantów
• Kredyty bankowe
• W formule TBS preferencyjne kredyty BGK
5. Prowadzenie inwestycji
Opisywany model zakłada przejęcie inicjatywy inwestycyjnej przez podmiot prywatny – kooperatywę. Do obowiązków kooperantów należy zorganizowanie i przeprowadzenie procesu inwestycyjnego, od wyboru projektanta, poprzez nadzorowanie opracowania dokumentacji, wybór wykonawcy robót budowlanych, zorganizowanie procesu budowy po przeprowadzenie procedur odbiorowych. W opisywanym modelu Gmina nie ma wpływu na działania kooperatywy.
6. Zarządzanie po inwestycji
W opisywanym modelu kooperatywa nabywa grunt na własność lub w użytkowanie wieczyste. W zależności od wybranej formy organizacyjnej grunt jest współwłasnością kooperantów (umowa, spółka cywilna) lub własnością podmiotu prawnego (spółka z o.o., spółdzielnia, stowarzyszenie, TBS) którego właścicielami są z kolei kooperanci. Struktura własności w obrębie budynku i mieszkań zależy od formy organizacyjnej i woli kooperantów. Może to być wyodrębniona lub uwspólniona własność. W zależności od modelu kooperatywy od bardziej kapitalistycznej do bardziej socjalnej.
• Wariant 1 – wyodrębniona własność lokali. Kooperatywa przekształca się we wspólnotę mieszkaniową.
• Wariant 2 – Własność spółdzielcza
• Wariant 3 – Własność wspólna (podmiotu prawnego, spółki, TBS), wspólnicy są jednocześnie lokatorami.
7. Perspektywy rozwoju / możliwe modyfikacje / propagowanie modelu / ciąg dalszy
Jest to to model bardzo interesujący i możliwy do zastosowania na szerszą skalę. Jego niewątpliwą zaletą jest prostota i niewielkie zaangażowanie Gminy, które ogranicza się do zorganizowania odpowiednio sprofilowanego przetargu na zbycie nieruchomości. Model został już sprawdzony we Wrocławiu na modelowym osiedlu Nowe Żerniki. Doświadczenia z przeprowadzonych przetargów wskazują na zainteresowanie tego typu ofertą, jednocześnie ujawniając kilka mankamentów i zagrożeń tej formy zbywania nieruchomości przez Gminę.
Rekomendowane możliwości modyfikacji modelu zastosowanego przez Wrocław na Nowych Żernikach są opisane w analizie prawnej. W obszarach kryzysowych będących przedmiotem rewitalizacji często mamy do czynienia z dużą ilością zdegradowanego, opuszczonego zasobu gminnych nieruchomości, modyfikacja modelu pod kątem zbywania nieruchomości zabudowanych jest warta rozważenia i wymaga rozstrzygnięcia kwestii wydzielenia udziałów w nieruchomości.
Remontowanie zdegradowanego zasobu środkami własnymi Gminy przekracza możliwości finansowe JST, byłoby także bardzo obciążające organizacyjnie. Nawiązanie współpracy z sektorem prywatnym w postaci inwestorów – właścicieli mieszkań byłoby skutecznym sposobem realizacji inwestycji, jak również pozwoliło osiągnąć szereg korzyści o charakterze społecznym, głównie w postaci zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, ale też napływu nowych, aktywnych mieszkańców do zdegradowanego obszaru. Do rozważenia są możliwe do zastosowania zachęty inwestycyjne: organizowanie przetargu po stałej cenie, bonifikata, sprzedaż ratalna, itp. Należy jednakże pamiętać, że Gmina jest tu ograniczona ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz dyscypliną finansów publicznych. Furtką może być ustanowienie specjalnej strefy rewitalizacji i zastosowanie przepisów ustawy o kooperatywach).
W ramach SSR gmina ma możliwość prowadzenie bardziej elastycznej gospodarki nieruchomościami. Może przyjąć na przykład program dotacji remontowych związanych z realizacją konkretnego programu mieszkaniowego, np. remontowe dotacje celowe dla kooperatyw, o ile zawrze takie zadania w Gminnym Programie Rewitalizacji. Z tego względu innowacyjne formy mieszkalnictwa mogą być w pierwszej kolejności realizowane w obszarach rewitalizacji, gdzie istnieją najlepsze warunki dla przeprowadzania działań pilotażowych.