Kooperatywy.org

Struktura organizacyjna kooperatywy w tym modelu może być bardzo różnorodna. We Wrocławiu na osiedlu Nowe Żerniki zaproponowano dwie formy: umowę/porozumienie o współpracy między członkami kooperatywy lub spółkę cywilną.

Inne, możliwe do zastosowania formy organizacyjne to:

• spółka z.o.o,

• spółdzielnia (mieszkaniowa),

• stowarzyszenie (przyszłych mieszkańców),

• TBS.

 

Decyzja, jakie formy organizacyjne kooperatywy zostaną dopuszczone do udziału w przetargu na nabycie nieruchomości, należy do gminy. Istotą jest zwiększenie możliwości dostępu do nieruchomości niewielkim grupom kooperatywnym, w miejsce deweloperów lub dużych spółdzielni mieszkaniowych.

​

1.1 Umowa/porozumienie o współpracy między członkami kooperatywy

Niewątpliwą zaletą tej formy jest jej prostota i ściśle określony zapisami zakres obowiązków kooperantów. Wadą jest luźna struktura kooperatywy i niski status prawny umowy cywilno-prawnej. Wzór umowy kooperatywy  wykorzystujący rozwiązania prawne z ustawy o kooperatywach opublikowany jest na stronach Ministerstwa Rozwoju i Technologii.

​

1.2 Spółka cywilna

Ta forma organizacyjna kooperatywy posiada podobne wady i zalety jak umowa/ porozumienie, które są tożsame z wadami i zaletami spółki cywilnej. Główną zaletą jest prostota konstrukcji prawnej, a główną wadą brak osobowości prawnej spółki cywilnej. Wzór umowy kooperatywy w formie spółki cywilnej wykorzystujący rozwiązania prawne z ustawy o kooperatywach opublikowany jest na stronach Ministerstwa Rozwoju i Technologii.

 

1.3 Spółka z o.o.

Organizacja kooperatywy w formie spółki z o.o. nie była dotychczas testowana w Polsce, natomiast popularna jest min. w Niemczech. Wady i zalety tej formy organizacji kooperantów są właściwe spółkom z o.o. Po stronie zalet można wymienić ograniczenie odpowiedzialności do wysokości wkładów pieniężnych oraz szerokie rozpowszechnienie tej formy spółki na rynku, wadami są niewątpliwie ograniczenia i wymogi formalno-prawne związane z działalnością spółki (obowiązek rejestracji w KRS, prowadzenie pełnej księgowości, skomplikowana jak na cele kooperatywy struktura zarządcza itd.)

 

1.4 Spółdzielnia

W istocie spółdzielnia = kooperatywa. Jednakże funkcjonujące na rynku niejednokrotnie od kilku dekad spółdzielnie mieszkaniowe są z reguły bardzo duże i posiadają rozbudowaną administrację. Jest to sprzeczne z duchem kooperatywnym, który wymaga prostych rozwiązań i opiera się na demokratycznej inicjatywie kooperantów. Mikro-spółdzielnia jako forma organizacji kooperatywy wydaje się interesująca, ponieważ jest dobrze ugruntowana w polskim porządku prawnym i daje możliwość oparcia się o znane struktury. Dopuszczając do przetargu spółdzielnie mieszkaniowe należy rozważyć, czy i w jaki sposób zabezpieczyć się przed dużymi, zasobnymi spółdzielniami realizującymi inwestycje mieszkaniowe na warunkach rynkowych. Celowe w tym kontekście wydaje się ograniczenie przetargu do mikro- -spółdzielni realizujących inwestycję mieszkaniową na cel własny spółdzielców.

 

1.5 Stowarzyszenie mieszkańców

Jest to model szeroko rozpowszechniony w krajach Europy zachodniej. Ponieważ celem kooperatyw nie jest osiąganie zysku, wydaje się, że jest to dobrze dopasowany do charakteru przedsięwzięcia model organizacyjny.

 

1.6 Towarzystwo Budownictwa Społecznego

Forma organizacji kooperatywy w formie TBS nie była dotychczas testowana w Polsce. Opisywany model zakłada założenie nowego TBS-u przez kooperantów. TBS-y, zarówno publiczne, jak i prywatne w formie spółek z o.o. funkcjonują z powodzeniem na rynku budownictwa mieszkaniowego. Wydaje się to interesująca formuła kooperatywy, ponieważ daje możliwość ubiegania się o preferencyjne finansowanie inwestycji ze środków publicznych. Pewnym zagrożeniem w przypadku dopuszczenia formuły TBS do udziału w przetargu jest możliwość nabycia gruntu przez istniejące Towarzystwa, które nie realizują w swoich działaniach idei kooperatywności.

Dopuszczalna forma organizacji kooperatywy powinna zostać przez Gminę określona w warunkach przetargowych na etapie zbywania nieruchomości. Możliwe jest jednoczesne dopuszczenie kilku form, co daje większą swobodę wyboru formuły działania potencjalnym kooperantom.

Każda z opisanych wyżej form organizacji kooperatywy posiada swoje wady i zalety, bez doświadczenia realizacyjnego trudno jest rozstrzygnąć, która z formuł lepiej sprawdzi się w praktyce. W pewnym sensie z punktu widzenia JST są one równoważne, decyzja w tym względzie powinna należeć do kooperantów. Kluczowe w aspekcie realizacji inwestycji może okazać się zapewnienie finansowania, to od warunków sektora bankowego może zależeć wybór formy organizacji kooperatyw.

Rekomendowane jest, by Gmina przygotowała wzory stosownych umów pomiędzy kooperantami, tak jak miało to miejsce przy przetargach na Nowych Żernikach. Ułatwi to zainteresowanym podjęcie decyzji co do wyboru optymalnej ich zdaniem formy, a Gminie zapewni zgodne z jej oczekiwaniami uregulowanie istotnych kwestii prawnych.