model 2

Modele kooperatyw

Modele prowadzenia kooperatyw

Model 1

Utworzenie spółki pomiędzy gminą a kooperantami

1. Struktura kooperatywy

Spółka komunalna z udziałem kapitału prywatnego, założona pomiędzy Gminą a mieszkańcami zorganizowanymi, np. w formie stowarzyszenia. Struktura tego modelu opiera się na współpracy sektora publicznego – właściciela nieruchomości i grupy kooperatywnej, wnoszącej wkład pieniężny oraz własne wysiłki i starania, mające na celu utworzenie nowego zasobu mieszkaniowego, w oparciu o nieruchomość gminną. Model ten dobrze oddaje charakter obu stron partnerstwa:

• Gmina – strona bierna, posiadająca duże pasywa.

• kooperanci – strona czynna, osoby fizyczne wnoszące ograniczone zasoby finansowe, gotowość świadczenia pracy własnej na rzecz spółki w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych.

Z powodu tej fundamentalnej różnicy w naturze partnerów pierwszą intuicją był wybór formy spółki komandytowej. Spółka komandytowa składa się z komandytariuszy i komplementariuszy. Co do zasady komandytariusze wnoszą do spółki swój majątek, a komplementariusze nim obracają. Komandytariusze mają funkcję bierną, komplementariusze są aktywni. Taki model spółki najlepiej pasowałby do charakteru współpracy pomiędzy Gminą a mieszkańcami – inwestorami, jednakże możliwość wstępowania Gminy do spółek osobowych (a do takich zalicza się spółkę komandytową) jest mocno dyskusyjna.

Wspólnikami mogą być osoby fizyczne, jak i prawne. Model zakłada założenie spółki złożonej z JST, czyli np. Gminy Wrocław i osób fizycznych, reprezentowanych bezpośrednio lub przez podmiot prawny (np. spółkę lub stowarzyszenie).

Natomiast Gmina w tym modelu może działać bezpośrednio lub poprzez operatora działającego w imieniu i na rzecz Gminy, np. TBS, spółka celowa lub zakład budżetowy. Ze względu na znaczne zaangażowanie zasobów Gminy w opisywanym modelu, jego realizacja wymaga podjęcia decyzji o charakterze politycznym. Gmina decydując się na formułę spółek komunalnych z udziałem mieszkańców, powinna się do realizacji takiego programu odpowiednio przygotować organizacyjnie. Warto rozważyć możliwość realizacji takiego programu bezpośrednio za pośrednictwem własnej budżetowej jednostki organizacyjnej lub podmiotu zależnego, na przykład spółki, przekazując na jej majątek nieruchomości przeznaczone do obrotu w ramach programu. Jednostka taka pełniłaby funkcję operatora programu kooperatyw i nadzorowałaby program z ramienia gminy.

Mieszkańcy mogą być wspólnikami bezpośrednio lub za pośrednictwem osoby prawnej (stowarzyszenia lub spółki). Rekomendowana formą zrzeszenia mieszkańców jest stowarzyszenie, gdyż pozwala na największe zmniejszenie ryzyka finansowego osób fizycznych. Szczegółowo te kwestie są przedstawione w analizie prawnej. Do rozważenia pozostaje sprawa akceptowalnego zabezpieczenia interesów Gminy i wiarygodności (głównie dla sektora finansowego) takiej nowo powołanej spółki, którą można ustalić na etapie wyboru wspólników do spółki, np. wymagając minimalnego wkładu pieniężnego w danej wysokości.

Zasady pozyskiwania przez Gminę wspólników. Gmina, otwierając program kooperatyw jako spółek komunalnych, powinna określić sposób pozyskiwania wspólników. Jedną z możliwości jest konkurs ofert na zasadach analogicznych jak ma to miejsce w przypadku przedsięwzięć realizowanych w formule partnerstwa publiczno-prywatnego. W ramach oceny ofert powinno się badać wiarygodność finansową komplementariuszy, ich zdolność organizacyjną, koncepcję architektoniczną nieruchomości, program społeczny i korzyści jakie realizacja kooperatywy w zaproponowanym kształcie przyniesie rewitalizowanej dzielnicy. Ustalając zasady pozyskiwania wspólników należy mieć na uwadze, do kogo adresowany jest program kooperatyw opisywanych w tym modelu. Program może być adresowany do osób, mogących na starcie wnieść większy wkład pieniężny, lub realizować raczej politykę wsparcia budownictwa społecznego. W tym przypadku Gmina musi liczyć się z późniejszą spłatą nieruchomości lub z częściową rezygnacją ze spłaty.

Struktura kooperatywy

Pozyskanie nieruchomości

2. Pozyskanie nieruchomości

Aport gminy

Gmina wprowadza do Spółki majątek w postaci nieruchomości. Ten model znajduje najlepsze zastosowanie w przypadku nieruchomości zabudowanej na przykład kamienicą do remontu. Wartość majątku jest oszacowana na podstawie operatu. Nieruchomość zabudowana, nawet budynkiem w złym stanie technicznym, ma wyższą wartość w operatach szacunkowych niż nieruchomość niezabudowana. Pożądanym jest, aby Gmina posiadała dla nieruchomości komplet ekspertyz i analiz technicznych pozwalających na ocenę koniecznych nakładów. Celem Gminy jest zatrzymanie degradacji posiadanego zasobu, wyremontowanie go, docelowo również przekazanie własności nieruchomości do nowych właścicieli.

Strona prywatna zobowiązuje się do remontu nieruchomości, angażując własny czas, umiejętności, pracę i środki finansowe na rzecz spółki. Celem mieszkańców – inwestorów jest pozyskanie lokalu mieszkaniowego. Wkład do spółki może być zarówno materialny (nieruchomość, gotówka) jak i niematerialny, np. praca wyceniona na konkretną kwotę (zarządzanie, księgowość, projektowanie, sprzątanie, pielęgnowanie zieleni przydomowej, opieka nad dziećmi mieszkańców i wiele, wiele innych).

Ze względów finansowych w tym modelu interesujące jest to, że kooperanci nie ponoszą w początkowej fazie operacji kosztu zakupu gruntu i budynku. Jest to znacznym ułatwieniem w kierunku zrealizowania kooperatywy. Taki model pozwala cały posiadany kapitał prywatny zainwestować w prace projektowe i remontowe. Gmina na pewien okres czasu zamraża swoje pasywa (nieruchomość), ale zyskuje poprzez dokapitalizowanie swojego zasobu i powstrzymanie degradacji nieruchomości, na wyremontowanie których nie ma środków w budżecie JST.

Wspólnicy są udziałowcami spółki, do której należy nieruchomość, zatem prawo własności jest pośrednie. Wspólnicy mają prawo użytkowania lokalu mieszkalnego. Zbycie udziału w spółce możliwe jest tylko za zgodą wszystkich wspólników. Nie jest możliwy podział udziału w spółce na kilka części.

Struktura udziałów jest dość sztywna. Model zakłada, że poszczególni wspólnicy (osoby fizyczne) są docelowo właścicielami lub ew. lokatorami posiadającymi prawa do poszczególnego lokalu mieszkalnego. Wspólnicy nie mogą swobodnie „sprzedać” takiego lokalu.

Projektowanie

3.Projektowanie

Z natury projektowanej w tym modelu spółki wynika, że strona publiczna – Gmina pozostaje co do zasady bierna a inicjatywę przejmują mieszkańcy – inwestorzy, tak więc to do nich należy zorganizowanie i przeprowadzenie procesu projektowego i inwestycyjnego. Taki podział ról należy wprowadzić w umowie spółki z o.o. Jest to zgodne z ideą kooperatywności, umożliwia indywidualne sprofilowanie budynku pod konkretne potrzeby członków danej kooperatywy. W zależności od sprawności organizacyjnej strony prywatnej konieczne może się okazać wsparcie strony publicznej np. w postaci doradztwa.

Podobnie jak w Modelu 1, rekomendowane jest by nieruchomość wnoszona do spółki aportem posiadała kompletną dokumentację techniczną (inwentaryzację architektoniczno-budowlaną, ekspertyzę konstrukcyjną, ekspertyzę stanu ochrony przeciwpożarowej). Pozwoli to z jednej strony zabezpieczyć interesy gminy ponieważ stan nieruchomości będzie jawny dla wspólników prywatnych, z drugiej strony będzie to dodatkowe wsparcie dla grupy kooperatywnej zwiększające bezpieczeństwo inwestycji, pozwalające przynajmniej szacunkowo określić konieczne nakłady na prace modernizacyjno-remontowe. Kompletna inwentaryzacja obiektu przeznaczonego na kooperatywę w formule spółki komunalnej jest także niezbędna, by określić możliwą do utworzenia liczba mieszkań a tym samym potrzebną ilość kooperantów. Ważną sprawą jest także precyzyjne określenie udziałów we własności nieruchomości.

Posiadanie przez Gminę pakietu informacji o obiekcie umożliwiłoby potencjalnym wspólnikom już na etapie składania oferty wstąpienia do spółki określenie podstawowych parametrów przyszłej inwestycji. Działanie na istniejącym obiekcie o znanym stanie technicznym jest bezpieczną formą inwestowania. Wydaje się, że realizacja kooperatywy w zastanej nieruchomości pozostawia optymalny zakres swobody projektowej kooperatywie. Tzn. znane są podstawowe parametry obiektu jak kubatura, ilość kondygnacji, potencjalna ilość mieszkań, konieczne do poniesienia nakłady, rozstrzygnięta jest kwestia zgodności inwestycji z zapisami MPZP itd. Jednocześnie kooperanci mogą decydować o przyszłym standardzie obiektu, rzutach mieszkań, częściach wspólnych itd.

Finansowanie

4.Finansowanie

Na początkowym etapie spółka zawiązując się określa wkład początkowy wspólników. Po stronie Gminy jest to nieruchomość najlepiej wyposażona w zestaw ekspertyz technicznych.

Po stronie prywatnej jest to określony wkład finansowy pozwalający np. na sfinansowanie dokumentacji projektowej, wkładu własnego przy ubieganiu się o kredyt oraz obsługi spółki, w tym pełnej księgowości. Jeżeli wspólnicy dysponują odpowiednimi środkami finansowymi kredyt nie jest konieczny, należy jednak założyć, że takie sytuacje będą rzadkie. Co bardzo ważne, na tym etapie komplementariusze nie ponoszą kosztu zakupu gruntu i budynku.

Na kolejnym etapie spółka finansuje remont i ewentualnie przebudowę obiektu z kredytu bankowego. Równocześnie spółka ponosi koszty stałe takie jak księgowość itp. Prawdopodobnie udział partnera publicznego w przedsięwzięciu znacznie podnosi wiarygodność finansową i ułatwia zaciąganie zobowiązań kredytowych. Jednakże dostępne instrumenty bankowe dla takiego modelu są na dzisiaj nierozpoznane.

Po dokonaniu remontu spółka spłaca kredyt z czynszu wpłacanego przez mieszkańców. Suma wpłat powinna bilansować się z kosztami, na które sumują się zobowiązania kredytowe, jak i koszty bieżącego utrzymania nieruchomości i inne koszty stałe. Do rozważenia jest moment i formuła spłaty udziałów gminy i wycofanie się jej ze spółki.

W ramach prac remontowych możliwe jest wykonanie lokalu użytkowego, który może zostać wynajęty. Wpływy z czynszu mogą zasilać spółkę i pomagać w spłacie zobowiązań kredytowych lub w utrzymaniu nieruchomości.

Na tym etapie można również rozpocząć gromadzenie środków na wykup udziałów Gminy i przejęcie własności nieruchomości przez kooperantów. Do rozważenia jest formuła wykupu i moment w jakim powinien on wystąpić – czy niezwłocznie po zakończeniu inwestycji, czy po spłacie kredytu remontowego, czy możliwy jest wykup ratalny, czy dopuszcza się wykup poszczególnych mieszkań i stopniowe zmniejszanie udziałów gminy w spółce? Na tym etapie wkład Gminy jest niejako zamrożony. Nieruchomość gminna jest wyłączona z obrotu nieruchomościami na okres kilku do kilkunastu lat. Gmina w tym czasie nie czerpie zysków z nieruchomości, nie musi jednak na nią ponosić żadnych nakładów. Jako właściciel nieruchomości w obszarze rewitalizacji osiąga szereg korzyści o charakterze społecznym, wizerunkowym i przestrzennym (nowi mieszkańcy, wyremontowana nieruchomość, aktywny inwestycyjnie obszar).

Po spłaceniu kredytu, kooperanci powinni mieć możliwość wykupienia wkładu Gminy w postaci nieruchomości. Może to zostać finansowane kolejnym kredytem. W przeciwnym razie Gmina angażując się w spółkę rezygnuje z uzyskania wpływu ze sprzedaży. W rozpatrywanym modelu Gmina jedynie opóźnia uzyskanie wpływu ze sprzedaży nieruchomości. W tym celu należy rozwiązać spółkę, a mieszkańcy wpłacają na rzecz Gminy ustaloną kwotę, np. wynoszącą wartość nieruchomości w momencie zawiązywania spółki, powiększoną o wskaźnik inflacji lub określoną w inny sposób, np. uwzględniającą zysk Gminy, np. na poziomie X procent wartości początkowej nieruchomości.

W kwestii finansowania nieruchomości do rozpatrzenia jest możliwość zaangażowania instrumentów finansowych Banku Gospodarstwa Krajowego.

Prowadzenie inwestycji

5. Prowadzenie inwestycji

Opisywany model zakłada przejęcie inicjatywy inwestycyjnej przez podmiot prywatny – wspólnika spółki komunalnej z kapitałem prywatnym. Do jego zadań należy zorganizowanie i przeprowadzenie procesu inwestycyjnego, od wyboru projektanta, poprzez nadzorowanie opracowania dokumentacji, wybór wykonawcy robót budowlanych, zorganizowanie procesu budowy, aż do przeprowadzenia procedur odbiorowych. Jest to korzystne z punktu widzenia Gminy, gdyż ogranicza jej zaangażowanie w programowanie i obsługę inwestycji, jednocześnie Gmina będąc wspólnikiem ma możliwość kontroli działań spółki, przez co zmniejsza się ryzyko nieodpowiedzialnych działań inwestora.

Z drugiej strony, prowadzenie inwestycji to konkretna praca, która może być wkładem mieszkańców w działalność spółki. Przejęcie inicjatywy przez stronę prywatną powinno też korzystnie wpłynąć na efektywność ekonomiczną inwestycji oraz zapewnić możliwość elastycznego profilowania inwestycji pod konkretne potrzeby mieszkańców. Jest to model optymalny dla historycznego zasobu, który wymaga indywidualnego podejścia i oferuje zindywidualizowane walory przestrzenno-architektoniczne. Możliwości kontroli i wsparcia przez Gminę omówiono szerzej w analizie prawnej i – umowie spółki.

Warte podkreślenia jest, że realizowanie kooperatyw w historycznym, często zabytkowym zasobie w formule spółki komunalnej z udziałem kapitału prywatnego daje Gminie możliwość nadzoru i kontroli poczynań prywatnych inwestorów. Ma to na celu uniknięcie nieprzemyślanych działań prowadzących do degradacji historycznej substancji lub łamania wytycznych konserwatorskich. Z drugiej strony Gmina (jako wspólnik) może zaoferować daleko idące wsparcie organizacyjne, prawne, doradcze i inne, jeśli zajdzie taka potrzeba w trakcie procesu inwestycyjnego.

Zaządzanie po inwestycji

6. Zarządzanie po inwestycji

Po realizacji inwestycji rozpoczyna się kolejny etap funkcjonowania spółki. Budynek pozostaje własnością spółki. Zarządzanie obiektem może być realizowane bezpośrednio przez wspólników lub zlecone przez spółkę zewnętrznej firmie. Strona prywatna ponosi wszystkie koszty związane z utrzymaniem obiektu i spłatą zobowiązań finansowych. Na tym etapie spółka ustala wysokość i tryb spłaty przez mieszkańców okresowych płatności na rzecz spółki. Aby spółka osiągała bilans dodatni, suma wpłat od mieszkańców plus ewentualnych innych przychodów, jak najem powierzchni komercyjnych itp. powinna przewyższać wydatki spółki związane ze spłatą kredytu na remont nieruchomości, a także bieżącym utrzymaniem i funduszem remontowym.

W kolejnym etapie wspólnicy mogą dążyć do wykupu wkładu początkowego gminy, a tym samym do rozwiązania spółki. Spółka komunalna przekształca się w spółkę prawa handlowego, a w efekcie możliwe jest rozwiązanie spółki i utworzenie wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli w ramach inwestycji powstaje lokal usługowy, może on być źródłem dochodu spółki, a docelowo wspólnoty, który służyć będzie utrzymaniu nieruchomości i ew. spłaty zobowiązań kredytowych.16 Zakłada się, że lokal nie będzie wyodrębnioną własnością, lecz należy do części wspólnych budynku, podobnie jak strych czy klatka schodowa, jest więc współwłasnością wszystkich kooperantów. Zarysowany powyżej scenariusz wyjścia powinien być precyzyjnie opisany wraz z ramowym harmonogramem już na początkowym etapie tworzenia kooperatywy. Należy mieć na uwadze, że w przeciągu 20-30 lat funkcjonowania spółki sytuacja materialna kooperantów będzie się zmieniać, część z nich może dążyć do wykupu mieszkań (jeśli ich sytuacja finansowa będzie na to pozawalać), część może być zainteresowana bezterminowym najmem i nie posiadać środków na wykup.

Perspektywy rozwoju/możliwe modyfikacje/propagowanie modelu

7. Perspektywy rozwoju / możliwe modyfikacje / propagowanie modelu / ciąg dalszy

Jest to model bardzo interesujący i możliwy do zastosowania na szerszą skalę. W obszarach kryzysowych będących przedmiotem rewitalizacji często mamy do czynienia z dużą ilością zdegradowanego, opuszczonego zasobu gminnych nieruchomości. Jego remontowanie środkami własnymi Gminy przekracza możliwości finansowe JST, byłoby także bardzo obciążające organizacyjnie. Nawiązanie współpracy z sektorem prywatnym w postaci inwestorów – właścicieli mieszkań byłoby skutecznym sposobem realizacji inwestycji, jak również pozwoliło osiągnąć szereg korzyści o charakterze społecznym, głównie w postaci zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, ale też napływu nowych, aktywnych mieszkańców do zdegradowanego obszaru.

W zależności od sytuacji w danej Gminie, poprzez odpowiednie profilowanie modelu, tzn. ustalenie oczekiwanego zysku Gminy w momencie wykupu nieruchomości, formuła kooperatyw jako spółek komunalnych z udziałem kapitału prywatnego może być albo elementem polityki mieszkaniowej Gminy, tzn. wsparcia w tym zakresie uboższych obywateli (wówczas Gmina nie osiąga zysku lub jest on minimalny), albo formą długookresowych inwestycji gminnych, pozwalającą wypracować zysk z obrotu nieruchomościami w inny sposób niż poprzez prostą sprzedaż, przy jednoczesnym osiągnięciu korzyści o charakterze społecznym.

Wdrożenie modelu wymaga przygotowania organizacyjnego Gminy, np. poprzez utworzenie spółki celowej (jej misją byłoby zakładanie spółek córek17) lub przekazanie kompetencji i majątku do jednostki organizacyjnej w celu tworzenia ww. spółek.