model 3

Modele kooperatyw

Modele prowadzenia kooperatyw

Model 1

Kooperatywa w ramach inwestycji Towarzystwa Budownictwa Społecznego

1. Struktura kooperatywy

Założeniem tego modelu realizacji kooperatyw mieszkaniowych jest oparcie się o dobrze funkcjonujące struktury budownictwa społecznego w ramach TBS. Największą zaletą tego modelu jest niskie obciążenie mieszkańców – kooperantów organizacją procesu tworzenia kooperatywy, projektowania obiektu i realizacji inwestycji. Byłby więc to model dostępny dla szerokiego grona odbiorców również o ograniczonych możliwościach finansowych. Jednocześnie włączenie elementów działania kooperatywnego w ramy inwestycji realizowanych przez TBSy pozwoliłoby uatrakcyjnić ofertę mieszkaniową i bardziej zindywidualizować projektowane inwestycje. Cenną zdobyczą byłby udział przyszłych mieszkańców w wymyślaniu ich przyszłego domu, wzrost zaangażowania społecznego i identyfikacja z miejscem zamieszkania.

Model zakłada sformowanie grupy lokatorów w ramach TBS po wyborze lokalizacji, natomiast przed rozpoczęciem prac planistycznych. Lokatorzy zdecydowani zamieszkać pod określonym adresem zostaliby włączeni w proces projektowy i mogli współdecydować o kształcie inwestycji (oczywiście w ramach określonych granic finansowych i organizacyjnych).

Struktura kooperatywy

Pozyskanie nieruchomości

2. Pozyskanie nieruchomości

Za pozyskanie nieruchomości odpowiedzialny byłby TBS. Nieruchomości mogłyby zostać przekazane TBS-owi przez Gminę lub zakupione. Przekazanie przez Gminę trudnych, w zasadzie niesprzedawalnych działek TBS-owi, byłoby dla Gminy szansą zainwestowania w te nieruchomości i uzupełnienia luk w zabudowie dzielnicy, a także wprowadzenia do dzielnicy nowych mieszkańców. Z kolei dla TBS-u pozyskanie nieruchomości w centrum miasta byłoby interesujące i pozwoliło zdywersyfikować ofertę. Przeprowadzenie wstępnej analizy i studiów wykonalności przez podmiot publiczny dawałoby także dodatkową gwarancję powodzenia procesu inwestycyjnego.

Dla wytypowanych pod kątem realizacji kooperatyw nieruchomości należałoby na tym etapie przeprowadzić nabór przyszłych lokatorów-kooperantów i zawrzeć z nimi stosowne umowy.

Projektowanie

3.Projektowanie

Projektowanie powinno być zorganizowane przez TBS, w modelu partycypacyjnym w dialogu z docelowymi mieszkańcami/użytkownikami. Za wybór jednostki projektowej odpowiedzialny byłby TBS. Projektant powinien zostać wybrany w drodze przetargu ofert, koszt usługi projektowej powinien być dzielony wg. ustalonej proporcji pomiędzy TBS i kooperantów (być może wliczony w cenę m2 mieszkania).

Umowa z pracownią projektową powinna zawierać zapisy warunkujące partycypacyjny charakter procesu projektowego. Należy zagwarantować uczestnictwo w dużej ilości narad koordynacyjnych i wziąć pod uwagę (w ramach dopuszczalnych prawnie i z uwzględnieniem możliwości technicznych i finansowych) postulaty mieszkańców. Prowadzenie takiego procesu jest oczywiście sporym wyzwaniem, zarówno dla publicznego inwestora jakim jest TBS, jak i dla pracowni projektowych nieprzyzwyczajonych do tego typu uspołecznionych procesów projektowania, jednakże korzyści społeczne i architektoniczne możliwe do osiągnięcia przemawiają za podjęciem takiej próby.

Finansowanie

4.Finansowanie

Finansowanie inwestycji nie odbiegałoby w zasadzie od standardowych procedur w ramach TBS. Istotny jest podział kosztu budowy nowych mieszkań pomiędzy sektor publiczny (TBS) i prywatny (wkład własny 30% kosztu budowy), a także możliwość korzystania z preferencyjnego finansowania, np. z PFR. Realizacja inwestycji w formule TBS gwarantowałaby także łatwiejszy dostęp niż inne modele kooperatyw do komercyjnych kredytów bankowych.

Ważną do poruszenia kwestią jest wzrost kosztów w wyniku uwzględniania indywidualnych postulatów mieszkańców. Wydaje się słuszne, by te dodatkowe koszty były przez nich bezpośrednio ponoszone, wymaga to jednak bliższego doprecyzowania na etapie konstruowania umowy pomiędzy lokatorami a TBS-em. Założeniem modelu jest, by TBS oferował bazowy standard za ustaloną cenę, natomiast wzrost jakości ponad ustalony poziom minimalny był ustalany indywidualnie przez kooperantów i przez nich dodatkowo finansowany.

Prowadzenie inwestycji

5. Prowadzenie inwestycji

Zorganizowanie procesu inwestycyjnego ciążyłoby na TBS-ie. Byłaby to istotna pomoc organizacyjna sektora publicznego dla kooperantów. Na etapie konstruowania umów z wykonawcami należałoby zadbać o partycypacyjny charakter projektowania inwestycji. Udział przyszłych mieszkańców w procesie przygotowania inwestycji mógłby pozytywnie wpłynąć na budowanie więzi sąsiedzkich i tworzenia spójnych społecznie struktur mieszkaniowych. Dzięki temu, że przyszli mieszkańcy zyskaliby wpływ na wygląd swojego domu, klatki schodowej i mieszkania można oczekiwać od nich większej identyfikacji z miejscem zamieszkania i większej dbałości o użytkowane mienie wspólne.

Zaządzanie po inwestycji

6. Zarządzanie po inwestycji

Zarządzanie inwestycją po realizacji byłoby realizowane przez TBS na ogólnie obowiązujących zasadach. Mieszkania w TBS są co do zasady wynajmowane, aczkolwiek możliwe jest dopuszczenie wykupu mieszkań. Wg. ustawowych reguł dotyczących wszystkich TBS-ów wykup możliwy jest po upływie 5-ciu lat od zakończenia inwestycji, po cenie rynkowej, a zarząd nieruchomością z wykupionymi mieszkaniami nadal sprawuje TBS. Warto rozważyć, czy w ramach kooperatyw nie powinno się dążyć do jednoczesnego wykupu wszystkich mieszkań i przekształcenia na wspólnotę mieszkaniową.

Perspektywy rozwoju

7. Perspektywy rozwoju / możliwe modyfikacje / propagowanie modelu / ciąg dalszy

Model jest łatwy do szerokiego zastosowania w oparciu o licznie funkcjonujące w Polsce TBSy. Jego celem jest indywidualizacja oferty budownictwa społecznego i zwiększenie partycypacji społecznej w tej dziedzinie. W zależności od sytuacji panującej w danej Gminie i celów, jakie stawia się przed kooperatywami, warianty modelu mogą zakładać wykup mieszkań (oferta skierowana do osób o większych możliwościach finansowych) lub pozostawienie ich w zasobie na wynajem (oferta skierowana do osób mniej zamożnych). W każdym z wariantów celem jest osiągnięcie korzyści społecznych (zintegrowana, przywiązana do swojego domu grupa mieszkańców) oraz architektonicznych (budynek zindywidualizowany, dopasowany do potrzeb konkretnej grupy mieszkańców).