Kooperatywy.org
Model 4
Istniejąca Wspólnota
Model możliwy w przypadku wysiedlonej kamienicy z pojedynczymi zamieszkanymi mieszkaniami (np. na skutek pożaru, złego stanu technicznego) albo gdy celowo prowadzi się program zamiany mieszkań oferując lokatorom komunalnym nowe mieszkania. Celem jest wyjście z impasu wspólnot mieszkaniowych z większościowym udziałem Gminy, które z różnych przyczyn nie są w stanie modernizować kamienic.
1. Struktura kooperatywy
Model zakłada realizację kooperatywy w istniejącej kamienicy z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi z większościowym udziałem własności Gminy. Model ma być próbą odpowiedzi na często występujący problem z całkowitym wysiedleniem przed sprzedażą budynków gminnych lub takich, w których nieliczne mieszkania zostały już wykupione przez lokatorów.
W modelu zakłada się jednoczesną sprzedaż większości występujących w budynku mieszkań grupie osób fizycznych zorganizowanych analogicznie jak w modelu nr 1 (np. w formie umowy spółki cywilnej, porozumienia, stowarzyszenia itp.). Takie działanie ma ułatwić przejmowanie własności budynków przez sektor prywatny (właścicieli mieszkań) nie w postaci jednego zamożnego inwestora, lecz grupy osób fizycznych (być może bez prawa własności lokalu mieszkalnego) pragnącej zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe.
2. Pozyskanie nieruchomości
Pozyskanie nieruchomości odbywa się analogicznie jak w modelu 1, tyle że nieruchomość objęta sprzedażą ma formę kilku mieszkań, sprzedawanych łącznie grupie kooperantów. Co ważne kooperanci nie tworzą nowej wspólnoty mieszkaniowej, lecz wstępują do już istniejącej. Nieruchomość przeznaczona na kooperatywę w tym modelu powinna być szybko „zamieszkiwalna", Atutem mogą być także istniejące struktury zarządcze nieruchomości. Oba te czynniki powinny ułatwić staranie się o kredyt, gdyż można go wziąć pod zastaw istniejącego mieszkania oraz istniejącego funduszu remontowego.
3.Projektowanie
Organizacja procesu projektowego powinna zostać przejęta przez kooperantów, którzy wstępują do istniejącej wspólnoty mieszkaniowej. Ponieważ będą oni w założeniu zintegrowaną i dynamiczną grupą, powinni podjąć skuteczne kroki zmierzające do modernizacji kamienicy.
W przypadku wstępowania do istniejącej wspólnoty ważną kwestią jest również współpraca zarządcy nieruchomości, aczkolwiek przy założeniu, że kooperanci uzyskają większość, będą w stanie podjąć uchwały obligujące zarządcę do działań w zgodzie z ich interesem, przejęcia zarządu nieruchomością lub zmiany zarządcy.
Kwestią problematyczną może być stanowisko właścicieli mieszkań wobec nabywców, aczkolwiek można założyć, że właściciele dotychczas blokowani w swoich inicjatywach remontowych brakiem inicjatywy ze strony Gminy będą chętnie współpracować z kooperantami w planowaniu modernizacji budynku.
Pewnym ograniczeniem formalnym przy próbach znaczącej zmiany układu funkcjonalnego może być wyodrębniona własność mieszkań i podział udziałów w częściach wspólnych, aczkolwiek przy założeniu wzajemnego zaufania kooperantów i dotychczasowych właścicieli jest możliwe przeprowadzenie ponownego podziału udziałów we własności.
4.Finansowanie
Interesujące w tym modelu jest to, że kooperanci nabywają już istniejące, wyodrębnione lokale mieszkalne i wstępują do istniejącego bytu prawnego jakim jest wspólnota mieszkaniowa. Daje to istotne korzyści przy ubieganiu się o kredytowanie inwestycji. Kredyt można bowiem zaciągać pod hipotekę istniejących mieszkań, może to robić każdy z kooperantów z osobna, a także o kredyt może ubiegać się wspólnota wnosząc zabezpieczenie w postaci kapitału zgromadzonego na funduszu remontowym. Co więcej, istniejące mieszkania są w stanie technicznym umożliwiającym zasiedlenie bez ponoszenia znacznych nakładów, kooperanci mogą więc w zasadzie bezzwłocznie zaspokoić potrzeby mieszkaniowe, a remont i modernizację kamienicy planować już w niej mieszkając. Jest to duża zaleta modelu w porównaniu do budowy nowego obiektu lub remontu pustostanów nienadających się do użytku.
Pewnym ograniczeniem tego modelu jest fakt że Gmina sprzedając nieruchomość wycofuje swój wkład na fundusz remontowy, oraz brak możliwości udzielenia przez Gminę bonifikaty przy sprzedaży mieszkań. Z druiej strony, w przypadku inwestycji realizowanych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, Gmina ma możliwość udzielania dotacji remontowych, wspierających realizację kooperatyw, o ile tego typu działania zawrze w Gminnym Programie Rewitalizacji.
5. Prowadzenie inwestycji
Prowadzenie inwestycji należy do wspólnoty mieszkaniowej. Istotna jest tu rola i postawa zarządcy lub rezygnacja z usług profesjonalnej firmy i przejęcie ciężaru zarządzania nieruchomością przez właścicieli. Ponieważ realizację tego modelu zakłada się w budynkach z istniejącymi mieszkaniami w zasadzie zdatnymi do zamieszkania prowadzenie inwestycji może być etapowe, rozłożone w czasie i przez to stanowić mniejsze obciążenie dla kooperantów.
6. Zarządzanie po inwestycji
Model zakłada zachowanie struktury wspólnoty mieszkaniowej.
7. Perspektywy rozwoju / możliwe modyfikacje / propagowanie modelu / ciąg dalszy
Model jest interesujący szczególnie dla gmin posiadających duży zasób komunalny znajdujący się w złym stanie technicznym, o wysokich walorach zabytkowych, lokalizacyjnych i architektonicznych. Przeznaczenie tego typu zabudowy na mieszkania komunalne nie jest właściwe, remontowanie tego typu obiektów – kosztowne i problematyczne. Przejęcie ich własności przez kooperantów pozwoliłoby odciążyć Gminę od konieczności zarządzania takim zasobem i umożliwiło skierowanie środków dotychczas wydawanych na remonty kamienic na budowę tanich mieszkań komunalnych.
Model wstępowania kooperantów do istniejących wspólnot należy rozpatrywać łącznie z programem zamiany mieszkań. Modelowo funkcjonowanie mechanizmu powinno wyglądać w ten sposób, że mieszkania zwolnione poprzez przeprowadzkę do nowego zasobu nie byłyby powtórnie zasiedlane lokatorami komunalnymi ani sprzedawane na wolnym rynku, lecz w pakietach sprzedawane grupom kooperatywnym. Ponieważ w większości kamienic we Wrocławiu występuje mieszana struktura własnościowa właściciele, którzy wykupili mieszkania komunalne zostaliby w pewnym sensie „uwolnieni” od balastu lokatorów komunalnych. Byłby to odpowiedzialny społecznie model prywatyzacji kamienic, pozwalający uniknąć spekulacji i zmierzający do zasiedlenia historycznej zabudowy w centrum miasta ludźmi doceniającymi ich walory i lokalizację. Ewentualne dotacje remontowe przyznawane przez gminę dla inwestycji na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, stanowią obciążenie dla budżetu gminy i każda gmina musi precyzyjnie określić czy i w jakim stopniu chce wspierać taki program, w celu realizacji własnej polityki mieszkaniowej.